양도소득세 계산기
주택 양도 시 양도소득세·지방소득세를 계산합니다. 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 자동 적용.
⚠️ 참고용 안내
본 계산 결과는 입력값 기반 추정치로 참고용입니다. 실제 금액은 개별 사정(부양가족, 추가 공제, 지역, 적용 시점, 정책·법령 변경 등)에 따라 달라질 수 있으며, 본 사이트는 정보의 정확성을 보장하지 않습니다.
정확한 금액·자격은 금융기관, 세무사, 관할 기관(국세청·홈택스·청약홈 등)에 직접 확인하시기 바랍니다. 본 계산 결과로 인한 의사결정 및 손실에 대해 책임을 지지 않습니다.
양도소득세 핵심 개념
1세대 1주택 비과세
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 규제지역인 경우 2년 거주 추가)하고 양도가액 12억원 이하이면 양도소득세가 비과세됩니다. 12억 초과 시 초과분에 대해서만 과세합니다.
장기보유특별공제
1세대 1주택(고가주택): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%. 일반(다주택 등): 보유 연 2%, 최대 30%. 보유기간 3년 이상부터 적용됩니다.
양도소득세 세율
보유 2년 이상 시 기본세율 6~45%(종합소득세와 동일 누진). 보유 1~2년 60%, 1년 미만 70%의 단기양도세율이 적용됩니다. 지방소득세(10%) 포함 시 실효세율은 6.6~49.5%, 단기 66%·77%입니다.
기본공제
양도소득에서 연 250만원을 기본공제합니다. 같은 해 여러 건 양도 시에도 연간 250만원이 한도입니다.
다주택 중과세율 유예
2주택 +20%p, 3주택 +30%p의 중과세율은 2026년 5월 9일까지 한시 유예 중입니다. 유예 기간에는 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
자주 묻는 질문
양도소득세는 언제 신고하나요?
양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다. 다음 해 5월 확정신고 시 합산 정산합니다.
12억 초과 1주택은 어떻게 계산하나요?
양도차익 × (양도가액 - 12억) ÷ 양도가액으로 과세 대상 양도차익을 산출합니다. 비과세 요건(2년 보유, 규제지역 2년 거주)을 충족해야 합니다.
장기보유특별공제 거주 요건은?
1세대 1주택 장특공(보유 연4% + 거주 연4%, 최대 80%)은 규제/비규제 지역과 무관하게 실거주 2년 이상이 필수입니다(소득세법 시행령 제159조의4). 거주 2년 미만이면 비규제지역이라도 일반 장특공(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다.
다주택자인데 중과세율이 적용되나요?
2024년 5월부터 2026년 5월 9일까지 다주택 중과가 유예되어 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 유예 종료 후에는 규제지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p가 부과됩니다.
필요경비에 포함되는 항목은?
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어·수선비(자본적 지출) 등이 포함됩니다. 영수증 등 증빙이 필요합니다.