종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 보유한 부동산의 공시가격 합계가 기준 초과 시 부과되는 국세입니다. 재산세(지방세)와 별개로 부과되며, 1세대 1주택 12억 공제·다주택 중과세율·고령자/장기보유 세액공제 등 챙길 게 많습니다. 2026년 기준 핵심 정리.
⚡ 핵심 일정 (2026년)
- 6월 1일 24:00 : 과세기준일 (소유자 + 보유 부동산 확정)
- 9월 16일 ~ 30일 : 합산배제 신청·과세특례 신청 기간
- 11월 말 : 종부세 고지서 발송
- 12월 1일 ~ 15일 : 종부세 납부
1. 종부세 vs 재산세 — 다른 세금
| 구분 | 재산세 (지방세) | 종부세 (국세) |
|---|---|---|
| 대상 | 모든 부동산 소유자 | 9억(일반)/12억(1주택) 초과 보유자 |
| 기본공제 | 없음 (전체 과세) | 9억 / 12억 (1세대 1주택) |
| 세율 | 0.1~0.4% (특례 0.05~0.35%) | 0.5~2.7% (다주택 중과 2.0~5.0%) |
| 납부 시기 | 7월·9월 | 12월 1~15일 |
| 소관 | 관할 지자체 (위택스) | 국세청 (홈택스) |
※ 두 세금 모두 6월 1일 기준 부과. 재산세 가이드 → 재산세 완벽 가이드
2. 기본공제 — 9억 vs 12억
- 일반: 인별 9억 원
- 1세대 1주택자: 12억 원 (3억 추가공제)
- 법인: 기본공제 X (전액 과세)
3. 세율 표 (2026년 기준)
일반 세율 (1주택자 + 2주택자)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% |
| 94억 초과 | 2.7% |
3주택 이상 중과 세율 (과세표준 12억 초과)
| 과세표준 | 중과 세율 |
|---|---|
| 12억 ~ 25억 | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 4.0% |
| 94억 초과 | 5.0% |
※ 3주택 이상이라도 과세표준 12억 이하 부분은 일반 세율(0.5~1.0%) 적용. 조정대상지역 2주택 중과는 2023년부터 폐지됨.
4. 1세대 1주택 세액공제 — 최대 80%
1세대 1주택자에 한해 고령자·장기보유 세액공제 합산 가능 (한도 80%).
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 60세 ~ 65세 | 20% |
| 65세 ~ 70세 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 | 5년 ~ 10년 | 20% |
| 10년 ~ 15년 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
※ 합산 한도 80%. 예) 70세 1주택자 + 15년 보유 = 40% + 50% = 90% → 80% 적용. 노년 1주택자 거의 면제 수준.
5. 합산배제 — 9월에 신청해야
정책 목적상 합산 대상에서 빼주는 제도. 9월 16~30일에 홈택스에서 신청 안 하면 합산되어 종부세 부담 증가.
- 등록임대주택: 의무임대기간(10년 이상) 충족 시
- 미분양 주택: 사업자 소유의 미분양분
- 사원용 주택: 회사 직원 거주용
- 어린이집·노인복지주택: 정책 시설
6. 계산 예시 — 1세대 1주택 공시 15억
과세표준 = (공시 15억 - 기본공제 12억) × 공정시장가액비율 60% = 1.8억
산출세 = 1.8억 × 0.5% = 90만 원
→ 70세 + 보유 10년 → 30% + 40% = 70% 세액공제 → 27만 원 부담
※ 농어촌특별세(종부세의 20%) 별도 부과 = 27만 × 20% = 5.4만
자주 묻는 질문
Q. 종부세는 누가 내나요?
A. 6월 1일 기준 본인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 9억(일반) 또는 12억(1세대 1주택) 초과 시 부과. 토지·별장도 별도 기준 있음. 1세대 1주택자는 본인+배우자+같이 사는 직계존비속 합산 판단.
Q. 1세대 1주택 12억 공제 적용 조건은?
A. 본인·배우자 명의 합산 1주택 + 다른 가족원도 무주택 + 공시가격 합계 12억 이하. 부부 공동명의도 가능하지만 1세대 1주택 특례는 1명만 신청. 부부 공동명의 vs 단독명의 어느 게 유리한지는 공시가격·연령·보유기간에 따라 다름 (공동명의 신청 도구 활용).
Q. 다주택 중과세율은 언제 적용?
A. 전국 기준 3주택 이상 보유 + 과세표준 12억 초과 시 중과 적용 (2.0~5.0%). 단 일시적 2주택(이사·상속 등)은 특례 적용으로 일반 세율. 조정대상지역 2주택은 2023년부터 중과 폐지 → 일반 세율.
Q. 공정시장가액비율 60%는 무슨 의미?
A. (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율 = 과세표준. 2026년 종부세 공정시장가액비율 60%. 예) 1세대 1주택 공시 15억 → (15억 - 12억) × 60% = 1.8억 과세표준.
Q. 고령자·장기보유 세액공제는?
A. 1세대 1주택자 한정으로 적용. 60세 이상: 20%(60~65세), 30%(65~70세), 40%(70세 이상). 보유기간 5년 이상: 20%(5~10년), 40%(10~15년), 50%(15년 이상). 두 공제 합산 한도 80%. 매우 강력한 공제 — 노년 1주택 보유자 거의 면제 수준.
Q. 합산배제란?
A. 임대주택 등록 + 의무임대기간 충족 / 미분양 주택 / 사원용 주택 / 어린이집·노인복지주택 등 정책목적 주택은 합산 대상에서 제외. 9월 16~30일 합산배제 신고 필수 (안 하면 합산됨).
Q. 분납은 가능한가요?
A. 세액 250만 원 초과 시 분납 가능. 250~500만: 250만 초과분 / 500만 초과: 50%까지 분납. 납부기한(12월 15일)으로부터 6개월 이내 분납. 신청은 홈택스 또는 관할 세무서.
참고 자료
- 종합부동산세법 (제8조 과세표준, 제9조 세율 등)
- 종합부동산세법 시행령 (1세대 1주택 판단, 합산배제 등)
- 국세청 「종합부동산세 신고 안내」
- 홈택스 「종합부동산세 합산배제·과세특례 신청」
면책 조항: 본 가이드는 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 사례에 대한 세무 자문이 아닙니다. 1세대 판단·합산배제·세액공제 등 개별 사안은 세무사 상담을 권장합니다.