한국에서 내 집 마련의 첫 관문은 청약입니다. 하지만 청약 1순위가 되는 조건이 무엇이고, 가점 84점이 어떻게 산정되는지 정확히 아는 사람은 많지 않습니다. 이 글에서는 청약 1순위 자격, 가점 산정법, 점수를 합리적으로 올리는 방법을 정리합니다.
1. 청약 1순위 자격
청약 1순위가 되려면 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
공공분양 1순위 (국민주택):
- 주택청약종합저축 가입 후 2년 이상 경과 (수도권 기준, 지방은 6개월~1년)
- 월 납입금 24회 이상 인정
- 해당 지역 거주 (수도권은 수도권 거주, 지방은 해당 시·도 거주)
- 무주택 세대주
민영분양 1순위 (민간 아파트):
- 가입 후 1년 이상 경과 (수도권 비조정지역) / 2년 이상 (조정대상지역·투기과열지구)
- 지역별·면적별 예치금 충족 (서울 85㎡ 이하 300만원, 102㎡ 이하 600만원 등)
- 무주택 또는 1주택자 (단지에 따라 다름)
출처: 주택공급에 관한 규칙
2. 청약가점 84점 산정 구조
가점은 1순위 안에서 경쟁이 발생할 때 당첨자를 결정하는 점수입니다. 총 84점 만점이며 세 가지 항목으로 구성됩니다.
| 항목 | 최대 점수 | 기준 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 1년당 2점, 15년 이상 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명당 5점, 6명 이상 35점 |
| 통장 가입기간 | 17점 | 1년당 1점, 15년 이상 17점 |
| 합계 | 84점 |
3. 무주택기간 — 가장 흔한 함정
무주택기간은 본인과 배우자 둘 다 기준입니다. 둘 중 어느 한 명이라도 주택을 보유한 적이 있다면 그 시점부터 끊깁니다.
- 만 30세 이전에 결혼: 혼인신고일부터 무주택기간 시작
- 만 30세 이후 결혼/미혼: 만 30세 생일부터 시작
- 이전에 주택 보유 이력 있음: 매도일부터 다시 시작
예시: 1990년생, 2018년 결혼, 그동안 주택 보유 이력 없음 → 2020년(만 30세) 또는 2018년(혼인) 중 빠른 날부터 → 2018년부터 무주택기간 카운트.
4. 부양가족 — 점수 차이가 가장 큰 항목
부양가족 수는 35점으로 비중이 가장 큽니다. 부양가족 1명당 5점이라 자녀가 많을수록 유리합니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 (본인만) | 5점 |
| 1명 (배우자) | 10점 |
| 2명 (배우자+자녀1) | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
부양가족 인정 기준:
- 배우자 (혼인신고 필수)
- 만 30세 미만 미혼 자녀 (만 19세 이상은 1년 이상 동거 필수)
- 만 60세 이상 직계존속 (3년 이상 동거 + 무주택)
5. 통장 가입기간
가장 단순한 항목입니다. 가입 후 1년당 1점씩, 15년 이상이면 만점 17점.
- 6개월 미만: 1점
- 6개월 이상~1년 미만: 2점
- 1년 이상~2년 미만: 3점
- ...
- 15년 이상: 17점 (만점)
실전 팁: 자녀가 태어나면 즉시 청약통장을 만들어주세요. 만 19세에 1순위가 될 때까지 19년이 누적되어 통장 가입기간 만점(17점)을 쉽게 확보할 수 있습니다.
6. 2024년 3월 청약제도 개편 (꼭 알아둘 것)
2024년 3월 25일부터 적용된 개편으로 신혼부부·다자녀에 유리한 변화가 많습니다.
- 배우자 통장 가입기간 합산 (최대 3점 추가)
통장 가입기간 점수 산정 시 배우자 통장 가입기간의 50%를 합산. 예: 본인 5년(7점) + 배우자 2년 → 본인 7점 + 배우자 1점 = 총 8점.
- 다자녀 특별공급 기준 완화 (3자녀 → 2자녀)
기존 3자녀 이상 → 2자녀 이상으로 확대. 공공·민영 모두 적용. 자녀가 둘이면 다자녀 특별공급 신청 자격 발생.
- 부부 중복 청약 허용
부부가 같은 단지에 각각 청약 가능. 둘 다 당첨 시 먼저 신청한 청약이 유효.
- 결혼 전 배우자 이력 무시
생애최초·신혼부부 특별공급 시 결혼 전 배우자의 주택 보유·청약 당첨 이력은 따지지 않음.
- 맞벌이 소득 기준 완화
신혼부부 특공의 맞벌이 소득 기준이 인상되어 진입 장벽이 낮아짐.
출처: 국토교통부 보도자료 「청약제도 개편 시행」 (2024.03.25)
7. 사례: 무주택 10년, 부양가족 3명, 통장 8년
결혼 10년 차 부부, 자녀 2명, 주택 보유 이력 없음, 청약통장 8년 보유.
| 무주택기간 10년 (1년당 2점) | 22점 |
| 부양가족 3명 (배우자+자녀2) | 20점 |
| 통장 가입기간 8년 | 10점 |
| 합계 | 52점 |
※ 본인 조건으로 정확히 계산하려면 청약가점 계산기를 사용하세요.
8. 가점 부족 시 — 특별공급 활용
일반공급 가점이 낮으면 특별공급을 노려야 합니다. 일반공급보다 경쟁률이 훨씬 낮습니다.
- 신혼부부 특별공급: 혼인 7년 이내, 무주택, 소득·자산 요건. 민영 18%, 공공 30% 배정.
- 생애최초 특별공급: 부부 모두 생애 첫 주택, 5년 이상 소득세 납부. 민영 7%, 공공 25% 배정.
- 다자녀 특별공급: 미성년 자녀 3명 이상.
- 노부모 부양 특별공급: 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양.
- 기관 추천 특별공급: 국가유공자, 장애인, 중소기업 근로자 등.
자주 묻는 질문
Q. 주택청약통장과 청약저축은 다른가요?
A. 주택청약종합저축이 통합된 현재 표준 상품입니다. 과거에는 청약저축(공공)·청약예금(민영전용)·청약부금(소형) 3개로 나뉘어 있었지만 2009년 5월 이후 신규 가입은 모두 종합저축으로 일원화되었습니다.
Q. 무주택기간은 언제부터 계산하나요?
A. 만 30세부터 무주택이었던 경우 만 30세부터, 그 전에 결혼했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 단, 그 사이에 주택을 보유한 적이 있다면 무주택자가 된 시점부터 다시 계산합니다.
Q. 부양가족에 본인도 포함되나요?
A. 아니요. 부양가족은 본인을 제외한 동일 세대원 수입니다. 만 60세 이상 직계존속(부모·조부모)도 포함될 수 있으며, 자녀(만 30세 미만 미혼)와 배우자가 일반적인 부양가족입니다.
Q. 통장 가입기간이 길수록 무조건 유리한가요?
A. 가점 산정상은 그렇지만, 1순위 요건 충족 후에는 더 늘어도 가점이 안 올라갑니다. 통장 가입기간 점수는 최대 17점(15년 이상)까지만 인정됩니다.
Q. 84점 만점이 정말 가능한가요?
A. 이론적으로는 가능합니다. 무주택 15년 이상(32점) + 부양가족 6명 이상(35점) + 통장 15년 이상(17점) = 84점. 다만 부양가족 6명을 채우기가 거의 불가능에 가까워서 실제 만점자는 매우 드뭅니다. 실전 합격선은 60~70점대입니다.
참고 자료
- 주택공급에 관한 규칙
- 국토교통부 「주택청약 안내」
- 한국부동산원 청약홈 (applyhome.co.kr)
- 주택도시기금 「주택청약종합저축 안내」
면책 조항: 본 가이드는 일반적인 정보 제공 목적이며 청약 자격·가점 산정은 개별 청약 단지의 모집공고에 따라 다를 수 있습니다. 실제 청약 전에 청약홈 모집공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.